首页 > 最新信息 / 正文
好买说
近期,“业主围攻售楼处”的现象在多个地区上演,核心因素是在他们购买后开发商下调了房价。
另外一则“厦门房价地价C位领跌,二线城市或鱼贯跟进”的媒体报道,把楼市行情推到风口浪尖。厦门楼市撕开了二线城市房价地价回落的一道口子,伴随着厦门地价腰斩的消息传出,其它地区的人们也有了一丝忧虑。
作为老百姓最钟爱的资产,房价的细微变化牵动着无数人敏感的神经,影响着众多家庭的财富。说的小一点,单纯从投资上看,房地产行业不仅聚集了很多炒房者,还有很多地产固定收益产品的投资者。
那么, 楼市行情是否真如近期报道的如此不堪又普遍?这对地产固收类投资带来什么样的影响?
不同城市的房价变化
我们先来看下数据。根据统计局公布的《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动》数据显示,一线城市受到了严格的限购、限贷、限售等因素影响,房价涨幅有限,北京和上海较去年同期呈现小幅下跌,广州和深圳房价依然较为坚挺,同比涨幅分别2.5和6.9个百分点(如图1所示)。
从二线城市数据来看,统计局公布的31个二线城市新建商品住宅销售价格1-8月平均同比上涨6.2%,涨幅比去年同期回落5.3个百分点。二手住宅销售价格1-8月平均同比上涨4.9%,涨幅比去年同期回落4.4个百分点。总体来看,二线城市房价整体依然走强,但受到房地产严格调控的影响,二线城市房价增速有所回落。分城市来看,其中部分涨幅过快的二线城市如南京和厦门的房价同比出现下滑,福州和郑州的房价较去年同期几乎持平,其余城市的房价均有不同程度的上涨(如下图2所示)。
从三四线城市数据来看,35个三线城市新建商品住宅销售价格1-8月平均同比上涨7.0%,涨幅比去年同期回落1.2个百分点。二手住宅销售价格1-8月平均同比上涨4.9%,涨幅比去年同期回落0.4个百分点。分城市来看,三四线城市2018年1-8月房价同比去年全线上涨,主要受棚改货币化影响所致。其中三亚和济宁涨幅最大,分别为12.4%和12.3%。
总体看,受到严格的房地产调控政策影响,房价高企的一线城市(北京、上海)和部分涨幅过快二线城市(南京、厦门、郑州、福州)房价同比开始企稳,甚至有一定的回落,但大部分二线城市和三四线城市房价依然较为坚挺,无大幅下降的趋势,房地产市场依然稳中向好。
房企将强者恒强
楼市整体稳定,但自2016年10月以来受到房地产政策持续收紧和去杠杆的宏观环境影响下,地产企业内外部流动性来源逐步收紧。
根据统计局公布的《2018年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》数据显示,今年1-8月,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速较2017年1-8月下降了2.1个百分点,较2016年1-8月下降了7.9百分点(如图4所示)。
房地产企业融资压力增大,加快销售回款成为大多数房企的共识,房地产企业开始从捂盘惜售转为降价销售以加快资金回款,例如,碧桂园在上海、江西上饶、安徽蚌埠等地打折促销,泰禾在合肥、滨江地产在杭州等地下调楼盘售价,但降价销售引发了业主的维权也频繁发生,在目前流动性收紧的情况下,部分地产企业因流动性原因发生违约也不是不可能,市场亦对于房地产企业安全性产生了一定的担忧。
从地产企业销售业绩来看,2018年前9月销售破千亿房企增至19家,碧桂园以5529.3亿元继续领跑。分阵营来看,销售额超千亿的企业有19家,其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元,均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%,碧桂园以5529.3亿元继续领跑;1000-4000亿的企业共16家,分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城、泰禾,销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%。500-1000亿的企业有20家,销售额均值为735.4亿元;100-500亿的企业销售额均值为289.8亿元;TOP100门槛升至177亿元,行业整体业绩稳定。
从房地产行业竞争格局来看,全国房地产市场整体呈现一个强者恒强的局面,调控的加强,以及房企出现的一些资金链的风险,会使得行业进行新一轮的洗牌,中小房企发展将面临:拿地困难、融资难度较大、产品研发创新能力不足、很难形成品牌支撑、不具备后期服务等问题,资源逐渐向大型房企倾斜,集中度不断提高,中小房企后期生存空间会逐渐收窄,面临的风险将大于大型房企。
从融资环境来看,2018年1-9月,TOP10房企融资(除中国恒大)TOP10房企的融资规模同比增长14.4%,前十房企在融资收紧的情况下还是有充足的融资实力。TOP11-30的房企整体融资额同比减少0.58%,平均融资额达197亿元,是融资最多的一个梯队,且融资成本较2017年增加1.08个百分点,增长也最为显著。TOP50之后的企业,在融资市场举债上较于规模房企更难,融资规模较少,融资成本较2017年全年上升0.30个百分点。
结语
综上所述,从一、二、三、四线城市房价走势来看,政府持续地对房地产行业调节和管控,一方面是防止市场过热,同时也要防止快速下跌,保持市场整体稳定。
同时,随着调控政策的逐渐加码,房地产行业内外部资金来源的逐步收紧,资金压力加大。分企业来看,Top10公司融资实力依然很强,TOP11-30的房企融资能力也尚可,但50强以后的房企融资难度加大。行业呈现集中度不断上升趋势,资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中,龙头企业在竞争中占据明显优势,抗风险能力相比于中小房企也更强。
对于热衷地产固收的投资者来说,目前房价走势稳定,系统性下跌风险小,房地产类固收整体上仍具有一定的配置价值。不过,在当下调控周期下,在融资环境收紧的背景下,地产固收项目更要认真挑选。从企业实力考量,头部房地产企业的抗风险能力要显著高于中小房企,从企业财务稳健性考量,在目前信用收紧的情况下,净负债率低于100%的企业要显著好于高杠杆经营的房地产企业,尽量从头部房企中净负债率低企业中进行选择。
免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。
猜你喜欢
- 五十岚千秋地王花式降价 “房价四小龙”合肥楼市回暖_财经
- 3月份合肥新房与二手房价格涨幅神秘少林寺之玉龙杖传说分别为0.6%和0.2%_安徽
- 房企二线城市拿地规模占比提升 围墙守护者2苏州、合肥等成布局重点|房企_财经
- 合肥市发文奇妙黑板画打击炒房 严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为|商品房预售许可证_财经
- 合肥发文打击炒房,严禁哄抬房价等行为|商品房预售许可斧头帮杀戮证_财经
- 50家房企合肥“抢”地:6宗地全部神秘圈之魔镜高溢价成交 共揽金124亿
- 展望2019年楼市调控方向:放松房企融资约束_地产富豪传奇登陆器网
- 合青岛商务管理学院肥两房企无证售房被扣“信用分”_安徽
- 这些房企1财经927在线收听1个月销售额突破千亿大关,楼市春天要来?
- 楼市现拐点?连续两月超10城二驴子跨栏赛跑手房价下跌
- 搜索
-
- 06-02从汉朝到唐朝,这种流行了700多年的钱币,为何被王莽、董卓废止
- 06-02肯尼迪的政坛第一步:拼命支持对手,走女人路线
- 06-02纳粹德国为什么又叫第三帝国?第一、第二帝国又是什么?
- 06-02公主嫁到敌国后,不到三个月便去世,史书说被宠幸致死,你信吗?
- 06-02他足智多谋,是曹操的头号谋士,曹操送给他一空盒子,他却自杀了
- 06-02他是乾隆的儿子,没当上皇帝,却因书法名留青史!
- 06-02又一名日本将军面临指控,二战中日军究竟有多少苏俄间谍可抓?
- 06-02明朝文武双全的军事人才——武状元,究竟有多厉害?
- 06-02武则天为何不把江山传给武氏后人?不是她傻,而是她发现一个秘密
- 06-02年轻时她为他打胎两次,晚年他却说:这女人我根本不认识
- 1000℃成都首次登最强道长txt下载榜荣获中国幸福城市称号 幸福感源于什么_四川
- 1000℃两tokyo hot n0598百件玻璃艺术珍品在皖亮相 展示欧洲两千年艺术奇迹
- 1000℃坐着高铁寻找鸨母弗莱丝房价洼地——李迅雷对话中泰房地产团队|高铁|城市|人口_财经
- 1000℃合肥严打侵犯公民个人信息犯罪 抓获犯罪嫌疑人77小鬼地球捍卫战人_安徽
- 1000℃强降雨致安徽1人死亡38.8万人受灾|安刘文亨学评书徽|受灾|强降雨
- 1000℃吒府瞰蚂合肥防汛进入全天候备战状态 应急人员24小时值班制_安徽
- 1000℃惠而浦遭遇财务“黑天鹅” 复牌后领跌家炭峰战技用电器板块|黑天鹅|惠而浦|格力电器_财经
- 1000℃前5月外商胜地狂屠在皖投资逾70亿美元_安徽
- 1000℃“复兴号”上线运营一妻子必知健德堂周年:累计发送旅客4130万人次|复兴号|动车组|发送旅客
- 1000℃把握总抓手 强化责任制 扎实做好乡村www.rzzx.com.cn振兴这篇大文章|产权|乡村|宋国权
- 06-01天道轮回,恶有恶报:参与南京大屠杀的日本军团,都有什么下场?
- 06-01唐朝奇葩将军,曾率十三人破万军,最后却因一封信送命
- 06-01他十五岁成开国皇帝,建立五世纪最强帝国,却因女人死于儿子之手
- 06-01亚历山大为什么没有东征我国?大帝说:我都没听过你让我怎么打?
- 05-31和平天使嘎丽娅纪念馆图鉴
- 05-31心中向往的圣地为什么会消失在历史的尘埃中?
- 05-31世人皆说韩信之死是吕后造成的,其实不然,幕后凶手其实是他
- 05-31于凤至去临终前曾留下有一份遗嘱,虽然仅有八个字,但字字戳心
- 05-31常遇春真的是朱元璋杀死的吗?为何死后还给他画龙袍画像?
- 05-31杜月笙被称上海皇帝,那么他的势力有多大?说出来让人很难相信
- 标签列表
-
- 合肥 (1764)
- 合肥市 (369)
- 航空 (334)
- 安徽 (330)
- 历史 (278)
- 安徽省 (211)
- 机场 (172)
- 飞机 (167)
- 航班 (139)
- 高铁 (138)
- 楼市 (125)
- 房价 (120)
- 房地产 (114)
- 旅客 (112)
- 客机 (103)
- 不完美妈妈 (102)
- 清朝 (96)
- 城市 (94)
- 民警 (92)
- 房企 (82)
- 旅游 (81)
- 建材 (78)
- 巢湖 (77)
- 铁路 (76)
- 马鞍山 (74)
- 明朝 (70)
- 万达 (67)
- 督察组 (66)
- 高考 (66)
- 建设 (66)
- 航空公司 (65)
- 政府 (64)
- 列车 (64)
- 轨道交通 (63)
- 文化 (63)
- 经济 (62)
- 学校 (62)
- 小区 (61)
- 长三角 (58)
- 交警 (58)