地王花式降价 “房价四小龙”合肥楼市回暖

　　夏治斌，刘颂辉

　　近期，被称为“房价四小龙”之一的合肥土地拍卖呈现回暖迹象，几宗地引发开发商积极竞买并以较高价格成交，楼盘积极打出促销口号，引发人们对合肥楼市回暖反弹的猜想。

　　连日来，《中国经营报》记者在合肥走访调查发现，具有代表性的庐阳区两大地王项目和顺叶语溪、海亮唐宁府，均推出不同形式的优惠措施。其中，和顺叶语溪项目推出“特价房源”，相比前期的备案价下降了4695元/平方米；海亮唐宁府此前是30770元/平方米精装交付，改为毛坯交付，每平方米均价直降5000元，同时，置业顾问表示可以提供“解决购房资格”的服务，帮忙补交社保金。

　　尽管市场表现积极，但对于个别楼盘涉嫌炒作房价的行为，合肥市住房保障和房产管理局（以下简称“合肥市房管局”）并没有放松监管。

　　4月11日，合肥市房管局发布《进一步规范商品房销售行为》的公告，要求开发企业严格执行商品房销售信息公示制度、销售明码标价规定和价格备案调价程序。

　　针对推出的特价房源和精装改毛坯等问题，记者联系安徽文一投资控股集团（以下简称“文一控股”）、安徽水利和顺地产有限公司（以下简称“和顺地产”）、 合肥包河房地产开发有限责任公司（以下简称“合肥包河”）以及合肥海亮置业有限公司（以下简称“海亮置业”）。文一控股方面负责人以集团规定不能随便接受采访为由婉拒了采访。和顺地产工作人员在收到采访函后，表示会转交相关负责人，但截至发稿未有回复。此外，记者多次联系合肥包河和海亮置业，公司电话始终无人接听。

　　降价推盘

　　据新安大数据研究院统计，2019年3月，合肥市新建住宅网签成交5116套，环比上涨68.0%，同比上涨73.4%；成交面积57.78万平方米，环比上涨65.8%；均价16124.3元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨15.3%，这一均价不含庐江和巢湖。

　　业内人士向记者介绍，从楼市价格看，合肥楼市回暖或有两个因素，第一是观望的市场需求重新入市；第二是预售证管控的力度是有所减弱的。

　　4月10日，记者来到合肥市北一环与肥西路交叉口向南150米的和顺叶语溪项目所在地。该项目此前公布出一部分特价房源，最低均价为1.8万元/平方米，与该楼盘前期的备案价22695元/平方米相比，降价4695元/平方米，记者以132平方米的房源计算，一套最多可省下近62万元。

　　据合肥物价局备案显示，和顺叶语溪首次备案1#、2#、3#、4#，毛坯高层，共计225套房源，备案均价22695.87元/平方米。

　　一名置业顾问介绍，和顺叶语溪项目的特价房源自开盘的时候就一并推出，本来只针对内部员工，目前也对外销售，剩下约三十余套。“不过特价房源只是一种促销手段，作为噱头引起关注，就相当于做广告。”该置业顾问直言。

　　对于高价地项目推出特价房源的举动，同策咨询研究院总监张宏伟分析表示，限价楼盘在销售的时候可能都是亏损的，尤其高价地项目，由于之前的拿地成本高，限价首开房源有可能就是亏本销售，至今没有解决方案。如果要加速去化，只能亏本卖，价格再涨一点也卖不动。目前来讲，市场表现就是如此。

　　记者随后来到庐阳区另一处地王项目海亮唐宁府，前来接待的置业顾问说，项目去年8月份开盘，共有6栋326套房源，户型均是158平方米，总价在400万元左右。

　　记者了解到，该幅地块由海亮集团以单价2420万元/亩，总价9.42348亿元，楼面价18149.91元/平方米竞得，溢价率达到266.67%，彼时一举刷新庐阳区的最高地价。

　　据合肥市物价局的备案信息显示，海亮唐宁府此前毛坯销售均价25770元/平方米、装修费5032.21元/平方米，实际备案价是30802.21元/平方米。但最新数据显示，该项目的均价是25770/平方米。

　　记者走访文一豪门金地和蓝光半岛公馆项目，销售人员也表达出优惠促销的方案。

　　对于合肥的楼市现状，张宏伟认为，3月份市场有一些复苏迹象，在土拍市场的推动下，预期发生变化，但市场复苏的趋势仍不能百分之百确定，不能说彻底地回暖，从表现来看仍有分化。而且限价盘成交量好，性价比高，是因为其符合政府的限价审批条件，能够进行网签备案。在这种情况下，所谓楼市的回暖，一些楼盘为了销量表现，解决资金压力而推货市场，更多是因为价格原因而导致的目前市场交易的表现结果。

　　整治违规

　　近日，合肥市房管局再发公告，进一步规范商品房销售行为，要求房地产开发企业严格按照备案价格明码标价销售商品房。

　　事实上，记者在走访合肥市内多个楼盘注意到，除了精装修改毛坯降价出售，房企对于购房门槛逐渐设置要求，在得知购房者资金盈余的情况下，个别楼盘“铤而走险”解决购房者的社保问题，试图绕开限购政策。

　　在合肥滨湖龙川里的售楼中心，一位置业顾问说道，“现在已经告知客户，首付低于六成的不给认筹了。”

　　该项目于2018年8月开盘，有92平方米和127平方米两种户型，共计有近1200套房源。“均价15999元/平方米的户型全部卖完了，现在全款可以优先选房，但也不一定能买到，得看全款人数的占比”。滨湖龙川里的置业顾问介绍。

　　海亮唐宁府项目的户型均为158平方米，由此前提出的精装修交付改为毛坯房。置业顾问解释称，“户型是两层镂空，如果要做精装的话，需要帮客户隔好楼板，验收的时候得房面积会超过158平方米，但是不好通过验收。所以公司就取消精装修，改成毛坯出售，业主自己来装修。”

　　此外，对于如何绕开合肥市对于外地户口购房限购限贷的政策，该置业顾问告诉记者，可以通过人才引荐政策，交一个月社保或者找公司交够一年社保解决，不想通过人才引荐政策，可以找人补交一年社保，两个月内就能解决购房资格。 “现在政策松了，可以出2万元找人补交一年社保，两个月内就能解决购房资格，其他不需要担心。”海亮唐宁府的置业顾问表示。

　　“合肥市不存在此类交纳1个月，之后再一次性交纳11个月的政策，外地户口在合肥购房，一年的社保只能连续12个月交纳，而且必须是逐月交纳。”合肥市房管局相关负责人表示，若上述违规行为已经发生，将会责令开发商改正，将钱退还给消费者。

　　值得一提的是，就在记者走访期间，合肥市房管局发布公告，进一步规范商品房销售行为，要求房地产开发企业严格按照备案价格明码标价销售商品房，不得在备案价之外随意调价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈，不得通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段哄抬价格和串通涨价。并严肃查处“哄抬房价”“价外加价”“捂盘惜售”“虚假宣传”“强制搭售”等违法违规行为。

　　对此，记者数次致电海亮集团并致函合肥海亮置业，截至发稿，均未有人作出回应。

　　土拍回暖

　　市场机构的数据显示，截至3月31日，合肥全市（不含肥东、巢湖和庐江）新房库存量为59387套，环比下跌3.8%，根据前3月平均成交6711.4套计算，去化周期需8.8个月，去化周期缩短。

　　其中，市区新房库存为50518套，环比下跌4.4%，根据前3月平均成交4346.0套计算，去化周期需11.6个月。

　　3月份，合肥土拍共出让6宗地，约935.69亩，总计出让金为124.47亿元。此前在2月份，合肥土拍共成交3宗地，总面积293.65亩，累计揽金16.98亿元。

　　在张宏伟看来，对于其他城市来讲，土拍市场已经回暖，如果现在再不拿地，土地市场的价格会越来越贵，加之三、四月份合肥推出大量土地，房企已经在积极布局。从策略角度而言，这是房企回归二线城市一个比较好的机会，开发商可以把握合肥推地的契机。

　　与此同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，合肥土地市场交易开始活跃，说明房企认为合肥去房价和地价泡沫的工作基本结束，或者说此类市场的泡沫相对比较少，这个时候会有积极拿地等动作。对于此类房企来说，后续只要资金到位，对于类似合肥等重点省会城市来说，后续拿地动作依然会强化。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，无论是合肥市的土拍市场还是楼市的价格，目前均处在理性、正常的范围内，未来也将继续朝着该趋势发展。

　　“近期房屋交易秩序的管控工作继续强化，这利好此类市场的平稳健康发展。实际上也说明一点，近期各类干扰市场的动作又开始增加，因此房住不炒的调控逻辑会继续强化。”严跃进置评称。

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