长租公寓站上“风口”：蛋糕很大但不知道从哪切

　　来源：财经网

　　在“租房落户”、“租房落户”等具有划时代意义的政策背后，吹动的是房地产市场“租售并举”的风，传统的房地产单一开发销售模式将被改写，长租公寓市场站在了风口上。

　　国家政策频频吹风

　　长租公寓市场“蓝海”一片

　　近期，关于鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地，今年7月，住建部发文，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。北京、杭州等城市在土地市场上出新规，要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房。从国家层面上，更是频频吹风鼓励住房租赁市场发展。

　　长租公寓市场看似一个即将要被做大的蛋糕，对于未来前景，“蓝海”几乎成为业内人士共识。

　　据了解，目前长租公寓市场的主体大致可分为三类：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等；三是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

　　上海公寓企业联盟研究数据显示，目前中国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。

　　优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌表示，认同未来15年，长租公寓整体市场占有率将提升至20%左右的观点，无论对于租房服务运营提供商，还是将要进入的传统房地产开发商，都有很大的发展空间。

　　在报告中，链家地产也描绘了一片租赁蓝海，预计到2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

　　正因为如此，面对长租公寓市场蓝海，越来越多的房企想从中分羹。

　　2015年万科上海正式进入长租公寓领域，万科旗下公寓品牌“泊寓”已在上海、广州、厦门、合肥等多地布局。世联行旗下“红璞公寓”2015年8月落地广州，后在武汉、杭州、南京、成都等20个城市拓展。龙湖地产在2016年中期业绩说明会上首次公开表态进军长租公寓领域，计划3年内布局300处。绿城服务则在2015年12月与成都长租公寓品牌优客逸家，共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司。

　　除此之外，招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场，纷纷下海，抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。在长租公寓市场这条赛道上，将有更多的房企打算起跑。

　　但链家研究院院长、经济学博士杨现领认为，租赁市场并不会迎来“快速爆发期”，而是存在稳态的增长空间，租赁市场是相对独立的市场，内在运行规律是既定的，因为年轻人的支付能力处于相对稳定水平，租金支付能力是租赁市场发展不可跨越的因素，因此租赁需求的释放是稳定有节奏的。

　　利润空间难匹敌传统房地产开发模式

　　行业蛋糕很大但谁都不知道从哪能切下来

　　“市场是蓝海，运营端是红海”，优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜坦言，大家都涌入到长租公寓市场是看好未来蓝海的空间，但目前大家都在积极处理处在红海的发展方案。

　　目前长租公寓服务运营商较多，但没有一家敢称盈利，运营端确实不赚钱，乔宥胜称，只有成都优客逸家声称，在刨除资本成本后略微盈利1%，“整个行业面临的蛋糕很大，但谁都不知道从哪能切下来”。

　　“利润收益低下”横梗在行业发展道路之上，长租公寓在有的房企看来是利润增长下一极，在有的房企看来却有如鸡肋。

　　融侨集团首席营销官张岩直言，“也许会涉足，但不会涉足特别深”，在他眼里，长租公寓市场就如同房屋建造，房屋设计，房屋销售等房地产市场上中下游中的一个环节，可以直接“外包”出去，由其他更为专业的企业来赚取这部分利润。而融侨放弃这部分利润的最主要原因在于，“尽管房地产行业整体利润率在下降，但是因为总量大，利润仍然很高”，与此相比，长租公寓市场是一件“不怎么挣钱的事”。

　　同样地，作为传统房地产开发商，四川蓝光发展股份有限公司总裁张巧龙也称，坚定看好房地产行业未来的发展前景，“长租公寓市场发展未来对传统地产开发商的冲击目前仍难以估量”，尽管近年来行业整体增速在下降，但总量仍然很大，加上城镇化进程的发展，对传统房地产开发行业仍然很看好。

　　与此前房地产传统开发模式相比，长租公寓只能称得上是“赚慢钱”行业。

　　租赁市场普遍观点认为，中国一线城市房屋租金回报率只有1.5%，处于较低水平。但“租金回报率低不代表租赁市场没有前途”，杨现领分析，租金回报率低是表面上的，核心在于能否把每平米空间价值和使用价值创造出来，如一线城市租房状态以合租为主，如果房屋空间得到有效释放，租金回报率将高于目前的1.5%；另外，租金回报率是动态的，按每年近8%速度复合型增长，那么5年后租金回报率与今天相比，不可同日而语。

　　“在运营过程中发现，当管理房间数量少于1000间时，公司可以实现盈利，但当管理房间数量超过1000间时，公司利润消失了。很多企业难以突破1万间门槛，解决规模扩张难题与陷阱要靠系统、靠技术、靠数据、靠互联网”，租赁运营至少需要投入10年的精力，杨现领称。

　　杨剑凌也表示，“长租公寓行业不是一个暴利行业，适合中长期发展，需要有一定的耐心和运营能力，才可能走到爆发的那一天”，企业不应该急功近利，应该把眼光放到15年这样一个长周期来看。

　　长租公寓市场政策法规亟需待解

　　业内称需培养形成完整的租赁生态产业链

　　政策和法律、法规的完善成为长租公寓市场发展亟需待解的问题。

　　国家政策密集落地促进长租公寓市场发展，“但具体到公寓管理行业，并没有特别有效的政策落地，政策没有落地，对于行业来说现在是空谈”，乔宥胜表示。他举例称，在实际运营中，只有部分城市如成都、上海等在工商管理条例里注册里明确有“公寓管理”项，但北京和其他滞后城市都没有这一项。

　　杨现领认为，在成熟的租赁市场，产业链生态体系十分完整，房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域均有代表性的企业。中国需培养形成完整的租赁生态产业链：

　　从软性基础制度建设上来说，国家应在政策层面推动，包括租客权益保护，财政、税收、金融等方面的政策支持，对专业化、规模化、管理机构的支持等，奠定行业发展的基本制度；

　　从硬性基础制度建设上来说，需要建立信息设施，如政府要建立政府端信息平台等，让租赁信息的流动更加有效；还需要建立资金管理制度，押金、租金的支付应该有高效的资金流转平台。

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