腾讯财经《灼见》特约作者 夏丹（交通银行金融研究中心资深研究员）本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控，截至2018年底已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。而展望未来，房地产政策可能出现适度调整。2018年7月中央会议将房地产市场调控目标明确为“坚决遏制房价上涨”，措辞空前严厉。虽然在10月和12月会议以及11月经济形势专家和企业家座谈会都没有提及地产，但近期人民日报已经表态，房住不炒的政策不可能朝令夕改。结合当前宏观经济和房地产市场形势，我们对2019年房地产政策走向有如下判断：1、调控全面退出的可能性较小，否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。2、2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求：行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解，缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增，决策层对调控的态度转缓。当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看，“环比不涨”尚可较快达成，“同比不涨”还有较大距离。3、预计政策以结构化放松为主，对一二线和三四线、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：一二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策、实行购房补贴；放松限贷可能在部分地区下调房贷利率，降低首付比例，放宽按揭贷款额度增速的监管；限价导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力，可能放松或取消。三四线城市棚改安置区别对待。由于多数三四线城市面临人口净流出下的需求收缩和量价下行风险，在库存较高且房价不涨的地区可能继续实行货币化安置及其他优惠措施；而对已完成去库存的地区则取消或减少棚改货币化安置。房贷利率有望见顶回调。基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长，但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善，未来一段时间基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2018Q4-2019Q1有见顶回调之势。其他城市和银行可能跟进小幅下调，加速放款。2018年10月份以来，北京、深圳、杭州、南京等地部分银行下调了首套房贷利率上浮量，调整幅度以5%居多。目前房贷利率回调是地区性、部分银行的个别行为，多为回调至接近当地同业平均水平，信号性不强。银行自身存在下调房贷利率的动因，若监管默许，其他地区和银行可能跟进小幅下调利率，加快房贷发放速度。图表：个人住房按揭贷款利率走势（%）房企融资环境可能得到一定缓解。2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。图表：开发企业各项资金来源增速（%）长效机制有的放矢，住房租赁供给格局将显著变化1、住房租赁“国家队”入场，供给格局将显著变化。国资房企在建的租赁住房有望在2019-2020年集中推向市场，由于利用只租不售用地的建设主体均为国资背景的规模房企，与目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业公司等属性截然不同，住房租赁市场供给格局将发生显著变化。在有效增加租赁住房供给数量的同时，国资房企有望提供更稳妥的运营方案。民营长租公寓盈利仍然存在难度，即便万科品牌背书的泊寓，部分项目也未能实现盈利。不少盲目追求规模扩张的长租公寓运营商资金链断裂，或被迫涨租或倒闭退市。结合农村土地制度改革，可能推进农村集体产权地块、工业等其他性质地块转为租赁用地，降低租赁住房企业的拿地成本。2、预售制度改革或是长期方向，短期阻力之下可能暂缓。2018年9月末广东传言将取消预售制试点，深圳、合肥等地均在试点推进和鼓励现房销售，虽尚未涉及取消预售，但关于预售制度调整的讨论仍持续发酵。对于开发商而言，现房销售意味着须等房屋完全建好后才能开始回笼资金，进一步降低了开发商运用杠杆的空间和实现周转的速度，势必要求更强的资金实力和现金流管理能力，相当于较大程度收紧了开发商的资金腾挪空间。对于购房者而言，现房看得见、摸得着，采用现房销售可以减轻对工程质量、交房时间、配套要求等不达标的担忧，有利于保障权益和减少纠纷。但现房销售推高了开发商的资金成本，可能代表着更高的溢价要求。取消商品房预售制度很可能是长期改革方向，短期推进阻力之下可能暂缓，或以鼓励试点的方式使期房和现房销售双轨并行。3、房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。若按照原定节奏，2019年需在立法层面取得一些突破。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。商品房销售面积将趋势性下行预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。分解到各线城市来看：一二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年一二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0-5%。大部分三四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三四线城市影响较大，失去强政策托底的三四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。图表：商品房销售面积和销售额及其增速（万平方米、亿元；%）在中长期，较快的城镇化使我国依然具备一定的新增住房需求基础。2017年末我国城镇化率为58.5%，仍处在城镇化进程的较快发展阶段。以70%的城镇化率目标、13.9亿总人口、城镇人均居住面积36.6平方米计算，未来新增城镇人口的住房需求面积为58.5亿平方米。按目前城镇化率每年提高1.2-1.4个百分点的速度计算，未来几年内由城镇化带来的新增住房面积约为6-7亿平方米，在全年销售面积中占比超过三分之一，仍是影响楼市刚需的主要因素。但三四线城市人口外流势必导致其需求收缩，各能级城市间马太效应增强。房价走势依然离不开分化的主题。调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段。随着成交持续走弱，一二线城市郊区盘和三四线城市房价有望出现松动而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在过去一段时间需求被透支的三四线城市还需要警惕房价下行风险。由于“四限”持续时间较久，政策边际改善后，一二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力。另外，在房价统计中存在滞后网签、集中网签、高低价搭配平衡网签、拆分销售合同以及其他弄虚作假的现象，实际房价可能一定程度被低估。但同时有不少项目楼盘采用内部优惠认购、装修费用打折等暗降手段，也难以反映在网签数据中。2018年9月统计局和住建部联合下发通知关注房价统计基础数据质量问题，统计口径可能进一步调整，后续数据对现实情况的反映有望更加真实、及时。图表：70个大中城市新建商品住宅价格算数平均增速（%）

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