合肥商业过剩的话题已经是经久不衰，过剩带来的最大问题就是空置率上升、品牌同质化……然而让人费解的是，就是在这种商业地产过剩的情况下，今年省城仍然有29个大型商业综合体要开业。我省专家建言，该合理控制城市综合体数量了，城市商业综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重。

　　典型样本： 空置了四年的综合体

　　蜀山区黄山路与西二环路交口，一栋四层楼的建筑孤零零地伫立在博澳丽苑小区和皇冠假日酒店之间，如果不是熟悉的人，几乎都不知道这里曾经也是城市商业综合体项目，合肥首家沃尔玛分店的所在位置。“已经关了四年了，从2013年沃尔玛关店之后，这里的商业就陆续关门，闲置到现在”，近5万方的体量一直空置着，一旁看门的保安也不知道这究竟要作何用途。

　　“以前生活蛮方便的。”2011年沃尔玛开业之后，博澳丽苑小区5号楼的王奶奶一直是常客，“可没想到2013年沃尔玛就撤离搬空了，不到年底，原来的商业也纷纷撤离，真不知道开发商要闹哪样，之后好几年都是空着的，不去运营招商，就这么空置着。”

　　“暂时没有听说商业综合体要重新开业”，原来一直负责博澳丽苑以及商业综合体管理的嘉迪物业管理公司相关工作人员介绍，至于后期这个商业综合体将会如何运作不清楚，而当初沃尔玛的撤离，当时确实是有强行终止合约的情况存在，但那也是因为其拖欠租金导致。

　　“就是因为目前合肥商业地产项目过剩，所以影响了我们招商”。安徽博澳置业投资发展有限公司的招商人员解释，一些大品牌对于城市商业综合体地理位置和体量都有要求，需要的城市商业综合体要不然就是位置是蜀山区最好的，要不然就是要求体量是区域3公里之内体量最大的，因此，招商迟迟不能到位。

　　不过，目前该城市商业综合体的闲置对于博澳丽苑小区居民生活是没有影响的，上述招商人员认为，小区西边的两个超市都是他们招商过来的，“综合体不开业，不会影响业主生活”。

　　专家建言：须预防城市“黑洞”

　　像博澳丽苑这边城市综合体的现象，在省城不在少数，虽然政府不应该介入太深，但是否也应该督促企业拿出整改意见，或者允许商业项目改建成可售型公寓出售……毕竟城市商业综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。省城清源房地产研究院院长郭红兵认为，在前期规划上，政府也需要对于城市综合体的数量和区域位置进行合理控制，合肥需要在摸清商业“家底”之后出台长期合理的商业规划，而不是一味地放任市场这么无序发展。

　　与合肥火热的住宅市场相比，商业地产趋于严重过剩的结果，就是沃尔玛撤店、金鹰关门、北一环写字楼空置率高涨……合肥业内从业者表示“忧心忡忡”。按照最新统计数据显示，合肥的商业和办公房源可能要在8~10年内才能去化完成，绿地集团安徽事业部总经理李煜在公开场合直言。

　　商业地产过剩，已经不是合肥一座城市所面临的问题，而是中国商业地产面临的问题。睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

　　但为什么还有那么多城市综合体出现，省城一位不愿透露姓名的专家坦言，一部分是因为楼市调控政策出台之后，许多房企被迫转型，操盘商业地产，另一部分是因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献，还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动，以及商业对城市持续发展带来的贡献，都让地方政府难以抗拒，所以在规划时就配套有大型商业设施。

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