楼市冷暖好坏有时候凭感觉就能了解个八九不离十，我们不要看开发商说或者售楼处上演的抢房大战，或者说售楼处冷清，这都不能完全真切表现楼市到底是冷还是暖，真正表现市场冷暖的是二手房市场。

在房地产市场中，二手房被看作是新房市场的“晴雨表”。安家融媒认为，二手房市场相对更加市场化，更能代表市场的声音，因为新房市场可能受政策影响更直接更大一些，比如限制政策成交量那有时候不是市场决定的。但是二手房市场基本上就可以说是市场机制下的冷暖反应。作为整个房地产市场先行指标的二手房市场，其价格的变化会影响一手房市场。

我们只要用点心思看看全国的二手房市场基本上就明白了。

受政策影响，回落趋势在二手房市场体现更为明显，今年4月以来，北上广等一线城市的二手房交易市场逐步降温，京二手房交易量更是连续三个月环比回落。3月后，京二手房市场快速降温，交易量断崖式回落，6月交易量更是不足万套，与新政前的交易量相比，落幅近七成。而7月中上旬成交量还在继续回落，全市二手住宅共网签4651套，与6月中上旬相比下滑20.4%，与去年同期比下滑66.5%。日均网签量仅为232.6套，跌破300套，依此走势，预计7月全月二手住宅网签量大概率不足7000套，再创新低。

楼市调控效果明显，房价将迎来全面回调

不少媒体报道，二手房交易市场降温导致“由售转租”，“热点城市住房租金回落了”。深圳回落0.4%，天津、合肥等热点二线城市亦出现回落。

易居研究院研究员赖勤认为，二手房价格回落的城市数量继续增加，信号意义极强，全国楼市或逐渐降温。

据媒体报道，目前燕郊的楼市急剧下行，其价格从普遍的3万元每平左右，落到了现在的2万元，价格可以说是暴落30%！燕郊的成交均价总体上已经回落了近三分之一。一些热点小区成交均价相比最高点时每平跌去了1万元。

大家都知道燕郊炒房客居多，所以很多胆小的人只能选择亏本抛售。未来什么样，没有人敢打包票。至少抛售的炒房者认为未来可能会掉更多，据说有的亏30到50万挂牌出售。不管怎样，卖出去就是钱。

如果燕郊特殊，那么我们看看三四线城市的二手房市场，单看新房市场你看不出来。表面看来，一二线城市降温了，不过，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为，当前楼市需保持定力，一要遏制热门城市松动迹象，二要避免三四线城市炒作现象。

楼市调控效果明显，房价将迎来全面回调

安家融媒认为，三四线城市上演的火爆都是假象，完全不具备火爆动力。很多炒房客想“逢高出货，落袋为安”。但结果是三四线城市的二手房很难出手，既使降价打折也乏人问津。这让三四线城市的囤房者陷入“有价无市”的困境之中。如果没有买房者持续入场接手，炒房者手中的房产即使增值也是纸面财富。要么等死要么亏本甩卖。能卖出去就不错了。

我们再看看中介工作人员的情况。网易报道，从事房地产经纪工作已2年多，目前在京一家二手房市场占有率最大的公司工作。入职至今，小鹏经历了二手房市场的复苏、火爆和低迷。政策的变化，带来的市场环境的改变，也让小鹏对未来的职业生涯感到些许迷茫。“现在是带看多成交少，客户普遍呈观望状态，成交周期明显比去年长一些”小鹏说，“317”以来自己还没开单，收入大受影响。原来700万一套的房子，现在和业主谈谈，640万左右也可以卖。

二手房如此，新房市场的降温或调价还会远吗？开发商会下调价格吗？没有想象中的那么简单，因为调价那是个技术活，更何况不一定是你调了人家就买账，所以开发商下半年面临的压力会很大，一方面是死撑的压力，一方面是调价的压力，但似乎也没有比调价更好的出路。安家融媒认为，要问开发商的主观意愿，当然不愿意，但是恐怕到时候不是你愿意不愿意，而是必须如此，奉劝一句，主动点比被动了好，免得措手不及。回头安家融媒再详细跟大家聊开发商不想调价的原因。

即使囤房，未来的大升机会也微乎其微，所以不如早点转化成现金流更实惠些。

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