首页 > 同城信息 / 正文
一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢,投资客纷纷涌向三四线城市,导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来,在短时间内出现暴力拉升,比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。
然而,必须注意的是,三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚,积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放,但后劲可能不足。
这种情况下,大家不禁要问:各个城市未来的房价会怎么变化?哪些城市的房价比较有支撑?又有哪些城市需要绕道走呢?
先看影响房价走势的三个因素
房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。预售后,房地产企业继续盖楼盘,直到楼盘建好、通过验收,然后交房(参见图1)。
如此,分析一个城市的房价,有三个角度:
一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差,所以房地产价格的变动具有趋势性。比如,拿楼盘和股票比,股票的流动性就比楼盘好很多,当天卖掉股票,钱立马会回来,但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪,因为购房者买涨不买跌,当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等,因为房价不会迅速出现拐点。因此,观察近几个月的房价变动通常可以预测未来1-3个月的房价变化。
二是观察可售楼盘的数量,即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念,如果可售楼盘很充足,比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期,意味着市场上有很多的供给,这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来3-6个月的房价变化。
三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存,这些土地经过6-9个月的建筑时间,就会变成可售楼盘,因此,一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增,意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加,房价就会面临下行的压力。所以,土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。
短期:哪些城市不宜购入房产?
了解了影响房价走势的因素,再来看看哪些城市短期不适合购入房产。
首先,需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此,我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察,发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。
比如,根据各主要城市6月的销量环比和房价环比,各城市主要分布在三个象限中(参见图2):
第一类城市量缩价跌,这类城市(合肥、珠海、青岛、北京等)分布在左下角的第三象限中,这类城市短期房价不乐观;
第二类城市量缩价升,这类城市(徐州、大连、成都等)分布在左上角的第二象限中,它们的房价需要警惕,因为房价的上涨没有获得成交量的支撑;
第三类城市量价齐升,这类城市(深圳、上海、南京等)分布在右上角的第一象限中,这类城市房价短期继续看涨。
因此,如果看未来1-3个月,买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等,在第四象限的厦门和苏州也要警惕;短期来看,基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。
中期:哪些城市库存压力大?
下面,分析一下哪些城市未来3-6个月的库存压力大,以此来推断其房价走势。
通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值,可以得到每个城市住宅的可售月数(参见图3),即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说,可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大,可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。
从图3可以看出,惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售月数在6个月以下,说明中期来看房价上涨的压力较强;金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可售月数在12个月以上,中期来看房价面临下跌的压力。
长期:哪些城市房价看跌?
再来展望一下未来各城市6个月以上时间的房价走势。通过计算各个城市从2016年6月至今年6月拍卖住宅用地建筑面积的总和,再除以这些城市今年上半年的月平均住宅销售面积,能大体得到过去1年拍卖的住宅用地,在形成可售货源后大约可以销售多少个月份(参见图4)。
从图4可以看出,泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州、长春等城市土地可售月数在6个月以下,说明长期来看房价继续上涨的动力较强;潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市土地可售月数在20个月以上,长期来看房价拐头向下的概率较大。
通过以上分析,就可以总结出未来短期、中期和长期内看好和不看好的城市。具体来说,房价看涨的城市一般是最近住宅销售量价齐升、住宅可售量不足半年、过去1年土地成交量较少的城市;房价看跌的城市一般是最近住宅销售量缩价跌、住宅可售量在1年以上、过去1年拍卖的土地可卖1年半以上的城市(参见表1)。
综上,您就可以知道哪些城市可以继续持有、哪些城市应该及时下车啦。最后,祝各位买到自己满意的住房。
(苏宁财富资讯)
*{ padding:0; margin:0; border:none;} dl,dd,dt{ overflow:hidden;} .join{ width:622px; overflow:hidden; margin:0 auto;} .join h3{ font:bold 16px/32px "微软雅黑"; text-align:center; padding-bottom:5px;} .join dl{ width:600px; margin:0 auto 10px; padding:5px 10px; overflow:hidden; background-color:#f0f0f0; border:1px #D0DDE5 solid; font:normal 14px/22px "微软雅黑";} .join .fl{ float:left; display:inline;} .join dd{ width:110px; height:75px; padding-right:10px;} .join dt{ width:480px; height:75px;} .join dt p{ line-height:22px; height:22px; overflow:hidden; color:#333; margin-bottom:0 !important;} .join dt p span,.join dt p span a.red{ color:#ff0000;} .join dt .join_con{ padding-top:6px; height:24px; line-height:24px;} .join dt .join_con .control-group{ float:left; display:inline; width:170px; padding-right:10px;} .join dt .join_con .control-label{ width:45px;} .join dt .join_con .controls{ width:125px;} .join dt .join_con .controls input{ width:113px; padding:0 5px; height:22px; border:1px #ccc solid;} .join dt .join_con .btn{ height:22px; width:80px; text-align:center; background-color:#da0000; color:#fff;}
本周推荐:福州近期开盘两大热门楼盘Hot:东二环泰禾广场 新品C6栋5米层高SOHO,本周六(7月29)日开盘。
咨询电话:400-819-1111转625653
姓名: 电话: 提交报名Hot:江山大名城 大名城7月27日开盘,毛胚79-127㎡认筹存1万享96折!
咨询电话:400-819-1111转625884
姓名: 电话: 提交报名 --> (function($){ $.getScript("http://mat1.gtimg.com/tech/css/huiyan/huiyan_base_v1.4.min.js?r="+Math.random(),function(){ $(document).ready(function(){ $.createToolkit.generatePhoneIdentify(); }); $("#submitBtn").click(function(event){ event.preventDefault(); if($.createToolkit.commonCheck()){ $.createToolkit.escapeHtml(); var originCode=document.charset; if(document.all) document.charset='utf-8'; $("#form1").submit(); document.charset=originCode; $.createToolkit.unescapeHtml(); } }); }); })(jQuery); document.domain = "qq.com"; //报名成功的回调函数,如有需要可以覆盖修改函数体,保留函数名不变。 //注:该函数仅支持慧眼系统同子域名(qq.com)内的回调,跨域回调操作不会被触发。 function huiyan_success_callback(){ huiyanAlert("报名成功",function(){ }); } function huiyan_fail_callback(errorMsg){ huiyanAlert(errorMsg); }猜你喜欢
- 搜索
-
- 04-09安徽合肥大客车侧翻致5人遇难 其中1人系去参加体育俏模牌轻靓减肥胶囊考试学生
- 03-31合肥患格斗小战象渐冻症的千万富翁去世,捐献器官救六人
- 03-2350家房企合肥“抢”地:6宗地全部神秘圈之魔镜高溢价成交 共揽金124亿
- 03-10合肥涉黑组织垄断殡北大英雄2011葬业:霸占太平间 阻挠拉尸体
- 01-26安徽少宾馆找证据1数民族传统体育运动会举行 合肥民族式摔跤队总分第一
- 01-102018百城火柴人前线住宅均价上涨5.09% 涨幅收窄
- 01-10多地安杰利娜朱莉开始放松调控:只是局地调整罢了
- 01-10中国最具投资潜力城市50强名单公布 纳拉克在哪西安高居第8位
- 01-10黄石首个www.gradjob.com.cn企业命名动车发车 至上海实现1天往返
- 01-10丈夫醉驾妻子顶包 儿子一语道出真相:僵尸赛车修改器我爸开的
- 1000℃多地调高公积金缴存上限 高收入群大明星小跟班子了体更获益
- 1000℃房企标danmeimanhua杆万科为何频发“楼塌塌”?你今年买的房敢住吗?
- 999℃以租赁嫡一妻住房缓解大城市住房难题
- 999℃全民电动时代 广州车展新晋电动SUV你斩魂配置要求选谁?
- 998℃拒巴萨挖角萧亚轩腾讯微博id!曼联拟续约埃雷拉:周薪涨10万镑
- 998℃近7成城市房价收入比仍在挥手从兹去下句上升 京沪买房更难
- 998℃NBL-广西胜贵州领跑积分榜 河变成女友的那一天北负山西遭两连败
- 997℃郑州南站建成后 10大明星小跟班刘诗诗座城的城铁将在这儿汇集
- 996℃宝兰高铁萧亚轩腾讯微博id7月通车 西安与兰州将实现动车"公交化"开行
- 996℃咸阳为贫困家庭毕业生提供15水枪版合金弹头0个岗位 就业脱贫
- 06-01天道轮回,恶有恶报:参与南京大屠杀的日本军团,都有什么下场?
- 06-01唐朝奇葩将军,曾率十三人破万军,最后却因一封信送命
- 06-01他十五岁成开国皇帝,建立五世纪最强帝国,却因女人死于儿子之手
- 06-01亚历山大为什么没有东征我国?大帝说:我都没听过你让我怎么打?
- 05-31和平天使嘎丽娅纪念馆图鉴
- 05-31心中向往的圣地为什么会消失在历史的尘埃中?
- 05-31世人皆说韩信之死是吕后造成的,其实不然,幕后凶手其实是他
- 05-31于凤至去临终前曾留下有一份遗嘱,虽然仅有八个字,但字字戳心
- 05-31常遇春真的是朱元璋杀死的吗?为何死后还给他画龙袍画像?
- 05-31杜月笙被称上海皇帝,那么他的势力有多大?说出来让人很难相信
- 标签列表
-
- 合肥 (1764)
- 合肥市 (369)
- 航空 (334)
- 安徽 (330)
- 历史 (278)
- 安徽省 (211)
- 机场 (172)
- 飞机 (167)
- 航班 (139)
- 高铁 (138)
- 楼市 (125)
- 房价 (120)
- 房地产 (114)
- 旅客 (112)
- 客机 (103)
- 不完美妈妈 (102)
- 清朝 (96)
- 城市 (94)
- 民警 (92)
- 房企 (82)
- 旅游 (81)
- 建材 (78)
- 巢湖 (77)
- 铁路 (76)
- 马鞍山 (74)
- 明朝 (70)
- 万达 (67)
- 督察组 (66)
- 高考 (66)
- 建设 (66)
- 航空公司 (65)
- 政府 (64)
- 列车 (64)
- 轨道交通 (63)
- 文化 (63)
- 经济 (62)
- 学校 (62)
- 小区 (61)
- 长三角 (58)
- 交警 (58)