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房地产市场,中国政府正在认真地赶着一件事——迎接租房时代。
中国的事,既要听声音,还要看响动。
最近两个月,中央政府层面有住建部联合九部委发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,点名12个城市进行首批住房租赁试点。紧接着,有十多个城市一股脑推出配套措施。可不只是措施哦,不少城市甚至进入实施、具体操作阶段了。
这样的雷厉风行,大概也只有中纪委打苍蝇、打老虎的劲头可比。看样子,力推租房,中国政府是认真的。
01
十年前,曾流行过一部叫《爱情公寓》的情景喜剧。讲的是三、五个刚毕业的土鳖、海归以及“…漂”,在类似上海的城市租房居住追寻梦想的故事。那个剧算得火爆,1季之后还有2、3、4,颇造了几个人气明星。
电视剧最抓眼的就是他们租住的那套房子——高层物业、采光通透、独立单间、南北对流、超大阳台、公共客厅餐厅……而且,绝对不会有房东、购房客隔三差五上门骚扰。
难怪编剧给了这两套出租房一个慈善般的情景假设。否则,鬼才信,上海怎么可能翻版纽约的《老友记》?
多少年了,血淋淋的现实都在说着一个真理:租不如买。
正是因为既买不起也租不起,差不多20年前,中国大地上上演了第一波逃离北上广。
在属于逃离者的黑镜头中,2017年,北京房价涨38.5%、深圳房价涨33.34%……
那一轮的逃离中,中国媒体曾经记录了一个叫曹洪涛的青年。他在2008年结束北漂,将家安置在浙江一个县城。
然而,仅仅一年后,曹洪涛就去了上海,原因是,为了刚出生的孩子他必须奋斗。
在高房价、说不上好的租赁环境下逼迫下,中国青年演绎了“娜拉出走”的现实剧情——出走之后,要么堕落,要么回归。
不过,中国是一片神奇的土地。因为,它总是能够证明,真理常常是相对的。这一次它将要挑战的对象是:租房。
中国最高领导人说,房子是用来住的,不是用来炒的。
02
2017年,是房屋回归居住属性的关键年,也是楼市迎来新拐点的一年。
过去绝大多数人把买房当首选,那是因为,即使完全不考虑保值,所有的政策都在明着、暗着嘲笑租房住的人。
中国城市的几乎所有福利都被绑定在产权房上。户籍,还有根据户籍享有的公共资源,包括但不限于子女教育、医疗、养老福利等社会保障服务。而且,房子自然把人及其权利划分为三六九等,越是一线,越是贵的地方,越是能集聚最优质的资源。
新租房时代大幕开启 现在连政府都想当房东了
居者有其屋,脱离了预想的美好,成为居者负债、加杠杆都想拥有产权。激进而畸形的房地产市场在恶性循环中越陷越深。
然而,这极可能成为一个快速远去的时代。楼市风向突变。
“租购同权”,这是一张由广东打出的王牌,公开讲明租客子女可享受就近入学。“共有产权住房”,由北京首倡。它除了瓦解商品房的高房价机制,还在落户、入学等一系列事项上赋权。
这意味着,买房将不再是解决城市资源需求的唯一途径。这是一场观念的大颠覆。
租房果然可以同权,究竟还是不是“租不如买”?
如果签下十年的长租约,减少债务负担的同时也能享受相应的福利,何乐而不为?
03
中国政府力推“租房时代”的步伐似乎就是在准备着不断打破人们的怀疑与想象。在租客权益这个连租客都鲜少考虑的问题上,政府的理念突然已经能和发达国家同步。
比如说,在日本,如果你打算买一套二手房,而那栋房子现在还有人租住在那里。对不起,你别想着可以象在国内一样,随时可以约房东去看房。即使你签了合同,在租客租期到期之前,你也没办法进自己的房子。最多就是远远的看一下。因为,法律保障租客的隐私不受侵犯。
在德国,如果你把房子租给别人三年,过了两年你说要加租,对不起,等着你是入狱三年的惩罚。依据德国相关法律,租金必须按照政府的“指导价格”,房东不得随意涨价,想靠租房赚取暴利,租客不答应,政府更不答应。
……
想想看,如果你是这样的租客,是不是租套房子住也不赖。
不少地方政府这一次也替你想到了。12个租房试点城市中,郑州就公布了一份《住房租赁合同示范文本》,其中规定了“租赁期间,出租人不得单方面上调房屋租金”等租客保护条款。
显然,如果万事俱备,那些过去令人讨厌的包租婆、二房东都将成为历史。真正的租房时代并不令人沮丧。
04
未来的房东,可能不是你脑海中那些因为炒房炒成业主的。还会包括更让你放心的公司、大企业甚至是政府。
租房,会越来越回归服务行业的属性,也许一次租房,也会让你有当上帝的感觉的。当然,房东也会有额外的收益的。
在国外,为了解决房源供应,美国政府对租赁住房供应者会提供一定的补贴,德国政府用大量补贴鼓励开发商投资福利住房,日本政府则提供大量的公共住宅。
成都就在朝这个方向靠拢。未来的租赁政策中,成都个人出租税率从5%降至1.5%;上海则是以远低于市场的价格拍出两块只租不售的土地;肇庆干脆直接由政府收购存量房转为公租房。
租房市场的供给侧正在不断放开。
此外,租客的福利或许还不止于社会公共服务,有更大的想象空间。
如果你是美国最大的公寓租赁投资经营企业EQR的租客,你会在与EQR合作的汽车租赁公司享受相应的折扣,租期超过一定年限后,你在租房期购买指定开发商的房子,可以获得最高20%的租金返还用于购房。
同样,跑在科技新赛道上的杭州与阿里巴巴签约,运用大数据搭建国内首个智慧住房租赁监管服务平台,淘宝将成为一个租房中介平台,芝麻信用体系是你的租房凭证。请允许我们适当发挥想象,如果通过淘宝租房,或许多多少少也可以享受淘宝购物折扣。
规模化的市场运营于租客而言,是更专业化的服务。
12座试点城市以及北京、上海,是我们观察中国租房时代如何开启的坐标。可喜的是,越来越多的迹象表明,我们正在向发达国家的租房市场靠拢。
05
在中国,如果政府真正下决心去干一件事,而这件事又的确是有益于民众的,恐怕很少有干不成的。
租房时代大幕刚刚拉开了一个角,如此多的地方政府展现了如此多的新理念,并直接转化为政策、行动。这在近期的确是不多见的。
不管是欣喜还是观望,由不得你我不去做出改变。
没有政策,中国进不了租房时代,而今政策越是密集,越表明时代的巨变已经来临。
现在,政策正在强力扭转楼市风向,住房观念、承租人权利、租客与房东的关系都躲不开这一场大冲击。
你能做的是什么呢?
要么瞄准走在改革前沿的城市,敢于甩开买房的包袱,在长租住房中轻轻松松保持中产阶级生活品质。
要么拿着钱以及租售比地图,到最有租房市场的城市去,当一名开心且安分的包租婆。
南京、合肥、厦门城市还在酝酿之中,尚无相关政策或举措出台。
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